|
|
- 阅读：7740
- 回复：20
- 发表于：2019/2/23 16:33:51
- 来自：江苏
- 楼主
- 倒序看帖
- 只看该作者
小产权房是因为没有土地出让金。所以不合法。 但是它也是村里批下来的。村政府 镇政府也是政府机关吧。 打击小产权房 就是为了保证（城中心）的大产权的销量。霸王条款。 其实有很多人去郊区买小产权房 是为了图个空气好。养老。现在城中心汽车、三轮车、电动车太多。县城污染严重。 另一个是穷人在郊区凑合买一套住着。政府打击小产权 就是怕影响大产权的销售。因为小产权便宜。（官、商）联手想把老百姓的血榨干。你买小产权办不下证，而且还不受法律保护。 将来逼着拆迁你就得买正式产权
潢川这几年也在整治小产权房，为什么越整治小产权房越多，国家提出了建设农村社区的要求，加强农村社区建设，保持农村社会和谐稳定。新农村建设原本是指在集体建设土地上，按照村镇建设规划，通过村庄整体拆（搬）建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境，改善本集体经济组织成员居住条件，改善村容村貌。其所建房屋的用途必须是安置本集体经济组织内的成员，不得作为商品房进行出售。 而潢川县很多建设项目在没有任何土地报批使用手续、城建规划许可证、建筑施工许可证等相关证件的情况下，假借新农村建设之名变相开发小产权房，置国家相关政策于不顾，而当地政府为了政绩，对其一系列违法开发等问题给予默允，为掩饰其非法开发的实质，将其粉饰为潢川县新农村建设的经典力作大肆宣传，给当地村民造成了极大的困惑和不解。 在潢川县城随意转转，我们发现新建社区遍地开花，建国新村、爱国新村、桃园小区、方店新村、弋阳新居等等遍布县城各处，而随着这些小区的陆续筹建，周边村民与乡村干部及开发商的矛盾日益尖锐，新村占地、村民护地冲突频发，导致了干群关系紧张。 在所谓的新农村建设中大获成功以来，以此为契机，现已陆续启动了农民新村建设80多个，潢川县的新村建设产生了裂变效应，形成了燎原之势，真有一种“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 而这些新农村社区，无一例外地是政府主导部门和房地产商携手利用村民的集体耕地，打着新农村建设的名义，变相实施小产权房开发，绝大部分当地村民并没有得到实惠，都是以利益为主要目的，对潢川县各乡镇村民出售，而掏高价购买此类房屋的村民连基本的产权证件都没有，合法权益得不到保障。 针对潢川遍地开花的新农村建设项目，各职能部门更是担忧，对此不以为然：“就因为建设新农村一炮打响，使我们县的新农村建设如雨后春笋一样茁壮成长，表面上看让潢川县风光无限，实际上危害极大，如不加以遏制，势必会影响国家的土地政策、城市规划。
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。编辑本段法律属性 那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
购买乡产权房会有什么风险
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。编辑本段乡产权房屋有可能变成大产权房吗？ 有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。
同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。 以上内容均为律师个人观点，仅供参考！ ***明确不许再建小产权房 已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。
对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。 ***财经领导小组办公室副主任***农村工作领导小组办公室主任 陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
|
|
选择文清、拥有未来。文清教育高分预约电话18203765969
|
个人实名认证
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
